07抢地王08无人要 开发商拿地价格有了明显下调

　　——华南区第二季度土地市场分析

　　受房地产市场继续调整影响，2008年第二季度华南区土地市场延续了第一季度的调整态势，开发商进入观望状态，拿地更加谨慎，土地市场流标现象仍然频现，土地价格回归理性。

　　截至6月30日为止，深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，总宗地面积为172.26万平方米，但成功出让了24宗，交易宗地面积为118.95万平方米，环比一季度上升了187.93%；贵阳、重庆、成都分别成功出让6宗、20宗、29宗，成交面积分别为11.10万平方米、58.47万平方米、136.00万平方米。

　　底价成交地块居多

　　房地产市场的持续低迷势必波及土地市场交易。与2007年开发商疯狂拿地，地王频出的局面相比，今年土地市场交易更加理性，土地价格回归土地价值。截至6月30日，成都、重庆第二季度分别成交了29宗和20宗地块，成都有21宗地均以底价成交，重庆有17宗地均以底价成交。而4月29日成交的成都天府广场新声剧场商业地块单价为2600万／亩，成交总价为1.6亿元，楼面地价为3000元／平方米，截至目前为止，是成都主城区今年成交单价最高的一宗地。原因是该地块位于成都CBD的核心区域，紧邻甲级写字楼城市之心，且周围聚集了仁和春天等高档百货以及锦江宾馆、索菲特万达等五星级酒店。

　　从各地块出让情况来看，第二季度成都共有4宗地块流拍，为商业用地或工业用地，贵州有1宗住宅地块流拍，说明流拍已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。今年上半年深圳共有10宗住宅地块流拍，北京、上海等其他一线城市土地市场流拍现象也频频出现，这引起了部分二线城市房地产市场的波动，特别是对2007年房地产投资过热的地区影响较大。

　　资金短缺是流拍主因

　　今年伊始，万科、中海、金地等品牌开发商并没有停止在其他二线城市拿地，但拿地价格已明显有下调。以万科为例，今年万科在成都、东莞、武汉等城市拿的地，楼面地价多数在3000元／平方米以下。据分析，开发商资金短缺是地块频流的主要原因，加上上半年房价向下走趋势，促使开发商拿地更谨慎。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建面逾24万平方米的地块，编号G02113－0023，楼面地价2836元／平方米，仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元；另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍。

　　土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题，即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地，因为资金链的流畅是开发商的命脉；而第二季度楼市出现久违的高成交量给开发商带来了销售资金回款，有利于缓解开发商的资金困局与观望心理，这将会对后期土地市场产生一定影响，但市场转热的判断尚需市场价格回升来。