业内人士讲门道 二手房交易棘手问题你遇过吗

　　记者从房地产维权监督站获悉，监督站成立才一个多月，已经收到了二手房交易多起投诉。监督站工作人员分析，引发投诉的原因多数为“交易盲”――事先未详细了解购房程序、相关手续不齐备以及对合同或协议条款内容还没有了解清楚就盲目签字等。
　　
　　为了引起二手房买卖双方的注意，记者请专业人员对两个典型纠纷进行了“解剖”。

　　卖房人不是产权人

　　池某于2007年10月在某中介看中一套小娄巷的房屋，并与卖家丁某签订了一份“无锡市房产转让协议”。但丁某并不是该房屋的产权人，该房屋的产权属于孙某。双方签订的协议中注明，丁某和孙某是父女关系，丁某是孙某的委托代理人，但是没有出具书面委托书。池某在没有看到正式委托书的情况下还是通过中介和丁某签订了房屋转让协议，并向其交付了1万元定金。

　　事后据池某了解，丁某和孙某并非父女关系，为此他要求丁某出具合法有效的委托证明。当丁某拿出证明后，池某又认为丁某谎称和孙某是父女关系，属于欺骗行为，认定此交易存在风险，要求中止合同，并退还1万元定金。

　　由于交易双方都存在一定过错，要全额退款存在难度。后经监督站多次协调，这起投诉才圆满解决。

　　中介支招：中山房产服务有限公司总经理石磊分析这一纠纷时指出，这个纠纷主要是由于房产中介没有规范操作，事前权属审核不清造成的。

　　他介绍说，一般正规中介在接手二手房买卖交易时，都会事先调查清楚：该房屋产权人是谁，是否有产权共有人，共有人是否同时同意出售产权，该房屋产权属于什么性质，能否上市进行买卖……出售房源的具体情况主要是靠中介进行把关，如果出问题，中介公司应承担责任，因此选择正规中介进行交易十分重要。

　　另外，房屋产权人委托他人进行交易，应该出示经过公证处公证的书面委托书，或者是在房产经纪人在场的情况下，房屋产权人向被委托人出示委托书，这样委托书的效力才被认可。

　　维权站提醒：消费者在买房前应事先详细了解房屋的相关情况，如发现协议书有疑点或房屋手续不齐，要谨慎考虑，不可盲目签字。

　　首付款没准时到账
　
　　10月20日，打算卖房的薛某与中介签订了一份二手房买卖协议。协议条款中说明了薛某的房屋总价及首付款额度，但对于薛某何时能拿到首付款并未作书面确认，中介只是口头承诺11月5日将首付款交付给薛某。

　　于是，到了11月5日薛某就向中介讨要首付款，谁知中介以种种理由一拖再拖。薛某原计划拿到首付款后再去买房，由于中介失信，他的计划被打乱，在万般无奈之下投诉到房地产消费者维权站。通过维权站的多次调解，该中介终于将19万首付交到薛某手上。

　　中介支招：中山房产的石经理在分析这一纠纷时表示，在二手房交易过程中，何时支付首付款、何时过户、何时交接、何时支付尾款，交易双方应在合同中一一明确约定，不能仅做口头承诺，如果款项的支付时间、金额等有调整，还需要签订补充协议。

　　一般来说，付过首付之后、办理过户手续之前，余款都是打到中介公司帐上，办完过户手续之后，余款由中介公司转到卖方手里。

　　 如果市民不放心将购房款打到中介帐户，可以选择产监处推出的“二手房交易资金托管业务”，资金交付和交房过程都在托管部门的监管下完成，可以降低二手房交易的风险。

　　另外需指出的是，中介公司不允许从事房屋买卖交易，上述案例中，该中介从业主手中买房，这一操作是有问题的。

　　维权站提醒：消费者在买房时，对房产交易合同的各项要件必须有详细约定，不要轻信口头承诺，以避免不必要的损失和麻烦。    (潘小娟 刘昕)