25.9亿顺义夺地 中粮地产土地储备提速

　　分析人士认为，后沙峪项目是中粮地产在北京的布局重心，对中粮地产的战略布局具有重要意义。

　　种种迹象表明，中粮地产正在加快土地储备的步伐。除在深圳、广州、北京、上海等重点中心城市储地外，还跨地域开发天津、成都、厦门、长沙等发展空间较好的二线城市，同时也开始涉足土地一级市场开发领域。

　　在经历了上百次的现场竞价后，北京顺义区后沙峪镇吉祥庄村三地块项目土地使用权的争夺战终于以中粮地产的大获全胜而落下帷幕。为此，中粮地产付出了总价25.9亿元的代价。其中，最为昂贵的A·10地块最终成交价为12.8亿元，是起拍价的3.5倍多。

　　尽管中粮地产此次拿地是发生在今年5月上旬，但接近26亿元的总成交价让人印象深刻。在土地市场交易冷清的当下，中粮地产此次高价拿地无疑受到了各方关注。分析人士认为，后沙峪项目是中粮地产在北京的布局重心，对中粮地产的战略布局具有重要意义。

　　高价拿地背后

　　中粮地产此次拿到的三地块占地面积总计29万平方米，规划总建筑面积总计52万平方米。据悉，A·10地块项目名称为居住项目，规划总建筑面积为19.7万平方米，成交价格12.8亿元。C·03和C·06地块土地用途为商业金融兼居住，规划总建筑面积17万平方米和15.4万平方米，成交价格6.86和6.28亿元。

　　为何中粮地产会以近26亿元的总价来获取这三块地？显然，在此番高价拿地的背后，中粮地产已有自己的打算。针对市场关于对中粮高价拿地的质疑，中粮地产相关负责人表示，中粮地产始终保持稳健的经营风格，在获取土地方面一直态度谨慎。此番出手，是在通过对项目的深入调研后，认为该地块完全符合公司的经营战略。

　　当顺义三地块出让结果公布后，根据三幅地块成交价计算，楼面价最高达6496元／平方米，该地块规划为居住及绿化性质，因此亦成为当日获得最多报价次数的地块。另两幅商业及金融性质的地块楼面价分别为4036元/平方米及4083元/平方米。

　　“从此次拍卖结果可以看出，中粮地产是本着将三块相邻的地块予以整体连带考虑的战略出发。公司将对这52万平方米的大体量综合用地进行住宅、商业金融、配套的深度挖掘。这样的综合体项目亦符合中粮董事长宁高宁有关建设打造综合体新城的成功地产模式。”上述负责人说道。如此一来，项目的整体均价即被拉低至4980元平方米，若去掉托幼和两限房指标后，项目的综合楼面地价为5528元/平方米。

　　同时，由于三幅地块的规划中共有约5万平方米的两限房建设要求，中粮地产对此可能统一规划，集中建设。“三幅地块成本均价约在4980元／平方米，对于处于临空经济区域、新国展区域的这个项目而言，其区域的未来发展和功能日益清晰，土地获取成本相当合理，区域潜力有目共睹。”该负责人表示。

　　事实上，顺义后沙峪地区位于顺义空港开发区西侧，东临首都机场，南临新国展，紧邻温榆河生态走廊和中央别墅区，承载着国际化、人文、生态、稀缺等价值因素。此次推出的“一住两商”的3宗地块，由于位置独特优越、资源稀缺优质同时兼顾“新国展”“临空经济”“国门商务”“中央别墅区”等要素，其开发潜质得到广泛共识。

　　因此，这3宗地块一经挂牌推出，便有上百家开发商购买标书，更吸引了包括万通、融创、金地、绿地、富力等众多一线地产商参与。实际上，多家开发商的激烈角逐，更从侧面说明了此次放出地块的优质。　

　　加快土地储备步伐

　　目前，中粮地产已先后进入北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，战略布局业已形成。种种迹象表明，中粮地产正在加快土地储备的步伐。据中粮内部人士透露，中粮地产除在深圳、广州、北京、上海等重点中心城市储地外，还跨地域开发天津、成都、厦门、长沙等发展空间较好的二线城市，同时也开始涉足土地一级市场开发领域。

　　由于当前房地产商资金链日趋紧张，一些地产企业已不再盲目追求“地王”的轰动效应，放缓了拿地的步伐。但与私营房地产企业相比，国有房地产企业天生便具有大股东资本优势和较为通畅的融资渠道。因此，在土地交易市场趋冷的情况下，国有房地产企业倒是凭借强大资金实力而显得颇为活跃。

　　以中粮地产来看，早在中粮地产去年下半年配股融资时，中粮集团就承诺，将以中粮地产作为整合及发展该集团房地产业务的专业平台。通过资产注入，中粮地产将成为中粮集团房地产业务的平台。这使得中粮地产实现了质的飞跃，一举成为国内一线的房地产开发商。

　　作为中粮集团旗下目前唯一的地产业务上市平台，扩充土地储备也在情理之中。今年3月24日，中粮地产披露，公司控股股东中粮集团履行承诺，拟向中粮地产转让其直接或间接持有的9家住宅类房地产公司的股权。这9个项目总建筑面积约240万平方米，在2008、2009、2010年都会陆续产生收益。

　　拿到此次北京顺义土地后，再加上3月份资产注入的土地，中粮地产现有土地储备建筑面积近500万平方米，主要分布在深圳、广州、成都、厦门和长沙等地。这次获得土地无疑对中粮地产战略尤其是在北京区域增加了低密度住宅储备，增强了区域和高档产品的战略优势。

　　此次顺义的三块地是中粮集团自收购重组深宝恒，并且更名中粮地产以来首次在土地公开市场上利用“招拍挂”拿地。该内部人士表示，这将是中粮地产在京独立操作的首个项目，而后沙峪三项目将是一个标志性的起点。未来，中粮集团会稳步推进自身的土地储备。据悉，至2007年年底中粮地产总资产约60亿元，总负债约23.5亿元。资产负债率远低于地产行业平均水平。至今年一季度，其现金存款约为18.7亿元。文/本刊记者 陈建波